La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-20.821), rappelle que l’acquéreur victime d’un dol n’est pas contraint de demander l’annulation de la vente pour être indemnisé. Même s’il choisit de conserver le bien, il peut obtenir la réparation de son préjudice correspondant à un « excès de prix », c’est‑à‑dire à la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien compte tenu des éléments qui lui ont été dissimulés.
A la suite de l’acquisition d’un appartement, les acquéreurs découvraient le comportement anormal et source d’insécurité de l’occupant de l’appartement voisin, dont les vendeurs avaient connaissance mais qu’ils n’avaient pas révélé. Estimant avoir été trompés, ils assignaient les vendeurs pour dol afin d’obtenir des dommages‑intérêts. Sans demander la nullité de la vente, ils sollicitaient la réparation du préjudice lié à la dépréciation de leur bien, autrement dit au fait d’avoir payé trop cher un appartement affecté, en réalité, par un contexte de voisinage très défavorable.
Les vendeurs soutenaient que, dès lors que les acquéreurs ne demandaient pas l’annulation du contrat, leur préjudice ne pouvait être qu’une « perte de chance » d’acheter à un meilleur prix, nécessairement inférieure à l’intégralité de l’excès de prix. Ils contestaient en particulier la méthode de la cour d’appel, qui avait fixé le préjudice à 15 % du prix de vente, en retenant qu’« un acquéreur avisé » aurait négocié une telle décote s’il avait été informé.
La Cour de cassation rejette cet argument : elle approuve la cour d’appel d’avoir considéré que le préjudice correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement, et d’avoir souverainement évalué cette dépréciation à 15 % du prix d’acquisition.
Ainsi, en présence d’un dol (par exemple une nuisance grave de voisinage, un trouble connu mais passé sous silence, un risque particulier dans l’immeuble ou l’environnement immédiat), l’acheteur n’est donc pas enfermé dans l’alternative « tout ou rien » de la nullité. Il peut choisir de ne pas remettre en cause la vente, mais de réclamer la réparation de l’excès de prix payé, sur la base d’une décote en pourcentage du prix, fondéesur la réalité du marché immobilier.
Pour les vendeurs, cet arrêt rappelle à quel point l’obligation de loyauté et d’information est centrale en matière de vente immobilière. Taire un élément déterminant pour l’acheteur – notamment un trouble de voisinage sérieux dont on a connaissance – peut engager leur responsabilité et conduire à une condamnation financière significative, même si la vente est maintenue. Pour les acquéreurs, cette jurisprudence offre unlevier renforcé pour obtenir une indemnisation lorsque des informations essentielles ont été dissimulées : elle légitime clairement la demande d’une « décote judiciaire » du prix, calculée à partir de la dépréciation réelle du bien