Paris abrite l’une des plus grandes concentrations de copropriétés d’Europe. Des immeubles haussmanniens du 16e aux ensembles récents du 13e, la vie en copropriété génère des conflits d’une grande variété : charges contestées, travaux imposés, syndics défaillants, voisins bruyants, décisions d’assemblée générale illégales. Ces litiges peuvent durer des années si vous n’êtes pas accompagné par un avocat qui maîtrise ce domaine.
Maître Emmanuel RUBI, avocat spécialisé en droit immobilier au cabinet BRG Avocats (Paris 8e), intervient pour les copropriétaires, les syndicats de copropriétaires et les syndics dans l’ensemble des litiges et contentieux liés à la copropriété parisienne.
L’assemblée générale est l’instance souveraine de la copropriété. Ses décisions s’imposent à tous les copropriétaires — mais elles peuvent être contestées en justice si elles ont été prises en violation de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété. Parmi les motifs fréquents de contestation :
L’action en nullité d’une décision d’AG doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive. Maître RUBI analyse la régularité de vos assemblées générales et engage les recours dans les délais.
Les charges impayées par un ou plusieurs copropriétaires pèsent sur l’ensemble de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires dispose de voies d’action efficaces pour recouvrer les sommes dues : mise en demeure, injonction de payer, saisie immobilière. Le cabinet BRG Avocats accompagne les syndicats et leurs syndics dans ces procédures de recouvrement.
À l’inverse, si vous contestez le montant ou la répartition de charges qui vous sont réclamées, Maître RUBI analyse votre règlement de copropriété et vous aide à faire valoir vos droits.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Lorsqu’il manque à ses obligations — mauvaise gestion des fonds, absence d’entretien de l’immeuble, défaut d’assurance, exécution irrégulière des décisions d’AG — sa responsabilité civile peut être engagée. Maître RUBI accompagne les copropriétaires et syndicats dans les actions contre les syndics défaillants, qu’il s’agisse de syndics professionnels ou bénévoles.
Les travaux sont une source majeure de conflits en copropriété parisienne : travaux votés mais non réalisés, devis surévalués, travaux privatifs empiétant sur les parties communes, malfaçons après réception. Notre cabinet intervient pour faire respecter les décisions d’AG et engager la responsabilité des entrepreneurs défaillants.
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Bruit excessif, nuisances olfactives, travaux intempestifs, empiètement sur parties privatives : les troubles de voisinage sont particulièrement fréquents dans les immeubles parisiens à forte densité. Le droit français reconnaît la théorie des troubles anormaux de voisinage, qui permet d’obtenir réparation même en l’absence de faute prouvée. Maître RUBI accompagne les copropriétaires victimes de ces nuisances dans leurs démarches amiables et judiciaires.
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Le règlement de copropriété définit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Sa modification nécessite en principe un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26. Lorsqu’un règlement contient des clauses obsolètes, discriminatoires ou contraires à la loi, il est possible d’en demander la mise à jour. Maître RUBI conseille les syndicats et copropriétaires dans ces démarches de modernisation.
La copropriété à Paris présente des caractéristiques qui la distinguent du reste du territoire :
Cette réalité impose une maîtrise fine du droit de la copropriété, de la jurisprudence des tribunaux parisiens, et des usages du marché immobilier local.
Maître RUBI intervient à tous les stades de votre litige de copropriété :
Analyse de votre contrat VEFA, évaluation de vos droits et identification des leviers d’action.
Courrier formel rappelant vos droits et exigeant l’exécution du contrat ou l’indemnisation du préjudice.
Si la mise en demeure reste sans effet, nous engageons la procédure la plus adaptée : référé-expertise, assignation au fond, ou médiation.
Nous assurons le suivi complet de votre dossier jusqu’à l’obtention d’une solution concrète.
Nous sommes à votre écoute pour échanger sur votre problématique. Contactez-nous via notre formulaire de contact ou immédiatement par téléphone
Maître Emmanuel RUBI — 11 rue Bayard, 75008 Paris
Tél. : +33 1 79 35 20 99 | Lun–Ven 9h–12h30 / 14h–19h
Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ce délai est impératif : passé ce terme, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause, même si elle était irrégulière. Il est donc crucial d’agir vite.
La responsabilité dépend de l’origine du sinistre : parties communes (canalisations collectives, toiture) — responsabilité du syndicat ; parties privatives (canalisation interne, appareil ménager) — responsabilité du copropriétaire. En pratique, les conventions IRSI encadrent les indemnisations entre assureurs pour les sinistres courants. Maître RUBI vous aide à identifier les responsabilités et à obtenir une indemnisation juste.
Si les travaux concernent des parties privatives qui portent atteinte à l’immeuble ou à la sécurité des occupants, le syndicat peut saisir le tribunal pour contraindre le copropriétaire défaillant à les réaliser, sous astreinte. Cette procédure est possible mais nécessite une mise en demeure préalable et souvent une expertise judiciaire.
Le syndic dispose d’un pouvoir d’action limité pour les dépenses courantes et les urgences. Pour les dépenses importantes ou les travaux non budgétés, une décision d’AG est en principe nécessaire. Lorsque le syndic engage des dépenses sans autorisation régulière, sa responsabilité peut être engagée. Maître RUBI analyse les actes du syndic et vous conseille sur les recours disponibles.
Si les travaux affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’AG, vous pouvez demander l’arrêt des travaux en référé et la remise en état. Une action rapide est recommandée car il est beaucoup plus difficile d’obtenir la démolition d’un ouvrage terminé que d’en stopper la construction.
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