Par acte authentique du 6 septembre 2011, M. et Mme [Z] ont acquis de M. et Mme [P] une propriété bâtie composée d’une maison d’habitation et d’une piscine hors-sol, édifiées sur un terrain, d’une contenance de 20 ares 44 centiares.
Ayant appris, postérieurement à la vente, que la piscine empiétait sur la parcelle voisine appartenant à la SCI, M. et Mme [Z] ont assigné M. et Mme [P], sur le fondement de la garantie d’éviction et du dol, en paiement du coût des travaux nécessaires à la délimitation de la parcelle et en indemnisation de leur préjudice.
M. et Mme [Z] font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes au titre de la garantie d’éviction, alors que la SCI voisine avait revendiqué la propriété de la parcelle sur laquelle était implantée la piscine hors-sol qui était mentionnée, et les mettait en garde contre une éventuelle démolition judiciaire, caractérisant un risque d’atteinte au droit de propriété acquis par ces derniers, obligeant les vendeurs à garantir les acquéreurs de l’éviction ou du risque d’éviction de la portion de terre litigieuse, en application des articles 1625 et 1626 du code civil ;
La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que la cour d’appel, par motifs propres et adoptés, a énoncé à bon droit que l’éviction supposait un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l’acheteur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffisant pas à lui permettre d’agir en garantie.
Ayant relevé qu’une lettre du 1er juin 2012, adressée par la SCI à M. et Mme [Z] les sollicitant de prendre les mesures nécessaires pour retrouver les limites de leur parcelle, n’avait fait l’objet d’aucune suite et que, si, par une lettre du 1er avril 2016, la SCI leur avait rappelé qu’aux termes de l’article 544 du code civil ils pourraient être contraints de démolir « la barrière » à leurs frais, aucune action judiciaire n’avait été intentée par ce tiers afin d’être rétabli dans ses droits, elle a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’existence d’un trouble de droit actuel subi par les acheteurs n’était pas établie.
Cass. Civ.3e, 30 nov. 2022 ; Pourvoi n° J 21-20.033