La réforme du 7 avril 2026 (entrée en vigueur le 9 avril !) est l’occasion de revenir sur les différentes possibilités qui s’offrent aux indivisaires qui se trouvent bloqué pour la vente d’un bien immobilier indivis, par essence, à défaut d’accord de tous les indivisaires.
Lorsqu’un désaccord empêche la vente, plusieurs solutions judiciaires existent. Le choix dépend principalement de l’urgence, de la répartition des droits et de l’objectif recherché.
1. L’autorisation de vendre seul en cas de péril pour l’indivision – article 815-5 du Code civil
Un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de signer seul la vente si le refus d’un autre indivisaire met en péril l’intérêt commun. Il faut donc démontrer une atteinte concrète à l’indivision : dégradation du bien, perte de valeur, charges importantes ou impossibilité de saisir une offre sérieuse. Aucun seuil de majorité n’est exigé.
2. L’autorisation de vendre seul en cas d’urgence – article 815-6 du Code civil
Depuis le 9 avril 2026, ce texte prévoit expressément qu’un indivisaire peut être autorisé à conclure seul la vente lorsque celle-ci est à la fois urgente et conforme à l’intérêt commun. Cette procédure est adaptée, par exemple, en cas d’impayés, de risque de saisie, de bien vacant ou de dégradation rapide. La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.
3. La vente par licitation à la majorité des deux tiers – article 815-5-1 du Code civil
Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente malgré l’opposition d’un autre indivisaire. Une procédure préalable devant notaire est obligatoire : expression de l’intention de vendre, notification aux autres indivisaires, délai de trois mois, puis procès-verbal d’opposition ou de silence. La vente se fait nécessairement aux enchères, et non de gré à gré.
4. Le partage judiciaire avec licitation
Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision. Si le bien ne peut pas être partagé matériellement ou attribué à l’un des indivisaires moyennant une soulte, le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères. Cette procédure ne suppose ni urgence ni majorité des deux tiers : elle repose sur le principe selon lequel nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision.
En résumé, l’article 815-5 répond à une situation de péril, l’article 815-6 à une situation urgente, l’article 815-5-1à une demande de vente portée par une majorité des deux tiers, et le partage judiciaire à la volonté de mettre fin à l’indivision lorsque le bien ne peut être partagé ou attribué.
Dans tous les cas, la procédure doit être préparée avec soin : il faut notamment réunir les titres de propriété, les échanges entre indivisaires, les estimations du bien, les offres d’achat, les justificatifs de charges et les preuves des démarches amiables.