Sommaire
Un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût de travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété
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La société Euro Crédim ingénierie a conclu avec la société Ker Ar Mor un contrat de promotion immobilière portant sur la construction d’un immeuble livrable au quatrième trimestre 2010, destiné à être exploité comme résidence-services, qui a été vendu en l’état futur d’achèvement et soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant d’un retard de livraison, de non-conformités et de malfaçons, les copropriétaires et la société Euro Crédim ingénierie ont assigné en indemnisation de leurs préjudices la société Ker Ar Mor, la société AXA France IARD, assureur de responsabilité du constructeur non-réalisateur et dommages-ouvrage, la maîtrise d’œuvre, les constructeurs et leurs assureurs.
Les copropriétaires font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes d’indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres et non-conformités affectant l’immeuble, alors que :
- le copropriétaire subissant un préjudice personnel résultant de l’action, sur une partie commune d’un tiers à la copropriété a qualité et intérêt à agir en réparation des désordres et non-conformités imputables à ce dernier
- les copropriétaires avaient conclu des baux commerciaux concomitamment à la conclusion des actes d’acquisition des biens immobiliers, baux par lesquels ils avaient donné jouissance non seulement de leurs lots respectifs mais également des quotes-parts des parties communes qui s’y rattachent et ce afin que l’exploitant puisse jouir de l’ensemble de la résidence, ce dont ils ont déduit que les non-conformités et désordres, empêchent l’exploitation pleine et entière de la résidence par le preneur, et qu’ainsi ils justifient d’un préjudice personnel distinct de la communauté
Pour déclarer irrecevables les demandes des copropriétaires dirigées contre les constructeurs, la cour d’appel a énoncé que les sommes allouées au titre des travaux de reprise visent à réparer des désordres constructifs et non conformités à la réglementation PMR qui affectent les parties communes (toitures terrasses accessibles, pompe à chaleur, spa, circulations intérieures, coffrets électriques en pied de colonne) et une partie des parties privatives (non conformités à la réglementation des escaliers intérieurs des duplex et des poignées des fenêtres des appartements) et que les copropriétaires concernés par la seconde catégorie ne forment aucune demande subsidiaire ;
Le pourvoi pose la question de savoir si la répercussion des désordres et non-conformités affectant les parties communes sur l’exploitation commerciale des lots de copropriété ne rendait pas recevables les demandes formulées individuellement par les copropriétaires à l’encontre des constructeurs.
Au visa des articles 14, alinéa 4, et 15 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la cour de cassation considère que si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.
Ayant relevé que les sommes réclamées visaient à réparer des désordres constructifs et des non-conformités à la réglementation relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite affectant les parties communes [et non un préjudice propre], la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les demandes des copropriétaires contre les constructeurs au titre des travaux de reprise étaient irrecevables.
Cass. 3° civ., 8 juin 2023 ; Pourvoi n° 21-15.692