Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
En théorie, ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.
Cependant la Cour de cassation minimise la portée de ce principe, en relevant que le juge est tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue. Ainsi, le juge doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Dans son arrêt du 27 juin 2024 (Pourvoi n° N 22-24.502), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, lui reprochant d’avoir condamné un locataire à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux précédemment loués au seul motif de l’inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu’un préjudice pour le bailleur était résulté de sa faute contractuelle, alors que ce dernier invoquait une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables.
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En clair si le bailleur n’établit pas avoir subi un préjudice, faute d’avoir reloué sans avoir fait les travaux de remise en état, ou parce qu’il a vendu ou démoli, le locataire n’aura pas à l’indemniser.
Au jour où il statue, le juge doit prendre en compte les circonstances permettant d’établir si le bailleur a réellement subi un préjudice.
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