L’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 21 mai 2026 (n° 24‑16.483) apporte une double précision importante en matière de baux conclus sur le domaine public et de restitutions consécutives à la nullité.
Un bailleur avait consenti un bail commercial portant sur un local situé à l’arrière d’une plage, destiné à l’exploitation d’un restaurant.
Après avoir reçu un commandement de payer un arriéré de loyers, le preneur assigne le bailleur en nullité du bail, soutenant que les locaux sont situés sur le domaine public, et sollicitent la restitution des loyers et l’indemnisation de la perte du fonds.
Sur la nullité du bail et la prescription, le bailleur soutenait, d’une part, que la nullité pour cause ou objet illicite, de nature absolue, devait se prescrire à compter de la conclusion de l’acte, et non de la découverte de l’illicéité, de sorte que l’action engagée était prescrite.
D’autre part, il faisait valoir que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul mais seulement inopposable au propriétaire, et que les biens du domaine public ne sont pas des choses hors du commerce, de sorte que le bail ne pouvait être frappé de nullité absolue pour objet illicite.
Sur l’indemnité d’occupation, il reprochait à la cour d’appel d’avoir refusé de lui allouer une indemnité correspondant à la jouissance des lieux, au motif qu’il n’était pas propriétaire, alors même que l’annulation du contrat impose, selon lui, la restitution en valeur des prestations fournies, y compris la jouissance effective des locaux.
La Cour d’appel avait accueilli l’action en nullité, retenant que le bail commercial portant sur un bien du domaine public encourait une nullité absolue pour objet illicite. Elle a jugé recevable l’action en nullité, considérant que la prescription quinquennale courait à compter de la connaissance par les demandeurs de l’illicéité de l’objet du contrat, et non à la date de conclusion du bail. Elle a, en conséquence, annulé le bail, déclaré sans objet le commandement de payer, condamné le bailleur à restituer les loyers et rejeté sa demande d’indemnité d’occupation, au motif qu’il n’était pas propriétaire des locaux.
Sur la nullité et la prescription, la Cour de cassation approuve la cour d’appel, rappelant qu’en application de l’article 2224 du code civil, la prescription de l’action en nullité d’un bail commercial portant sur un bien du domaine public court donc à compter de la connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat. Elle rappelle en outreque les parties ne peuvent soumettre au statut des baux commerciaux des relations locatives portant sur des biens appartenant au domaine public, de sorte qu’un tel bail est nul de nullité absolue pour objet illicite.
En revanche, sur l’indemnité d’occupation, la Cour casse partiellement l’arrêt, au visa des anciens articles 1131 et 1304 du code civil, rappelant que, même en cas de nullité pour cause ou objet illicite, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure et peuvent prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.
Ayant constaté que le bailleur avait effectivement procuré au preneur la jouissance d’un local à usage de restaurant pendant plusieurs années, la cour d’appel ne pouvait refuser toute indemnité d’occupation au seul motif que le bailleur n’était pas propriétaire du bien.
Cass. 3ème Civ., 21 mai 2026 ; Pourvoi n° 24-16.483