L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-13.283, arrêt n° 543 FS-B, publié au Bulletin) apporte une clarification déterminante sur les conditions de déplacement d’une servitude de passage fondées sur l’article 701, alinéa 3, du Code civil.
En l’espèce une servitude conventionnelle de passage pour désenclaver des parcelles avait été établie par un acte notarié datant de 1970.
Plusieurs décennies plus tard, une société aménageuse acquiert le fonds servant (les terrains traversés) avec pour objectif d’y développer une zone d’activités industrielle et artisanale.
Constatant que le chemin existant scindait les futurs lots et entravait l’aménagement du site, la société demande le déplacement de l’assiette du passage. Les titulaires de la servitude (un syndicat de copropriétaires et des propriétaires du fonds dominant) s’opposent catégoriquement à toute modification du tracé.
La Cour d’appel autorise le déplacement judiciaire de la servitude de passage demandé par l’aménageur, considérant que le maintien de l’assiette historique coupe les futurs lots en deux, complique leur utilisation et réduit les droits à bâtir fixés par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ce qui génère une perte financière significative et caractérise une gêne sérieuse pour le propriétaire. Par ailleurs, ils constatent que le tracé alternatif proposé garantit une circulation sécurisée et adaptée, restant ainsi aussi commode pour les usagers.
Les bénéficiaires de la servitude forment un pourvoi articulé en deux branches principales :
- Caractère subjectif de la gêne : Ils soutiennent qu’un projet immobilier ou d’aménagement relève du choix unilatéral du propriétaire du fonds servant et ne saurait constituer une circonstance rendant l’assignation primitive plus onéreuse au sens de la loi ; la gêne devrait, selon eux, provenir d’un événement contraignant ou extérieur.
- Perte de commodité : Ils font valoir que le nouveau tracé est plus long, impose des virages supplémentaires et traverse des zones potentiellement plus fréquentées, ce qui exclurait le caractère « aussi commode » exigé par l’article 701.
La Cour de cassation devait répondre aux questions suivantes :
- La gêne sérieuse permettant au propriétaire du fonds servant de solliciter le déplacement de l’assiette du passage (art. 701, al. 3, du Code civil) peut-elle résulter de sa propre volonté de modifier l’exploitation ou l’aménagement de son terrain, ou doit-elle être causée par un événement extérieur subi ?
- Un allongement du parcours fait-il nécessairement obstacle à ce que le nouveau passage soit jugé « aussi commode » ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l’arrêt d’appel :
- Elle énonce expressément que la gêne sérieuse justifiant le déplacement d’une servitude peut procéder de la volonté du propriétaire du fonds servant de modifier l’exploitation ou l’aménagement de son bien, sans qu’il soit exigé qu’elle découle d’un facteur externe imposé.
- Elle valide l’appréciation souveraine des juges du fond sur la commodité : un tracé alternatif qui présente un parcours légèrement plus long ou différent reste « aussi commode » dès lors que les conditions de circulation, de gabarit, de sécurité et d’accès à la voie publique demeurent pleinement assurées pour le fonds dominant.
L’arrêt présente plusieurs intérêts :
- Assouplissement et modernisation de l’article 701 du Code civil : La décision refuse de figer définitivement les parcelles immobilières dans la configuration matérielle convenue lors d’actes parfois très anciens (ici plus de cinquante ans).
- Sécurisation des opérations d’aménagement : Les promoteurs et aménageurs disposent d’un fondement jurisprudentiel clair : ils peuvent surmonter l’opposition de principe d’un voisin si le tracé historique paralyse leur projet urbain ou constructible, sous réserve d’apporter la preuve concrète de la gêne et de proposer un chemin de substitution de qualité équivalente.
- Rappel strict du formalisme : L’arrêt rappelle implicitement qu’un propriétaire ne peut jamais déplacer le passage de sa propre autorité (voie de fait) ; il doit impérativement obtenir soit l’accord amiable du propriétaire du fonds dominant, soit une décision judiciaire préalable.