L’affaire tranchée par la Cour de cassation le 18 juin 2026 (24-19.950), vient à nouveau préciser les conditions de validité de la mise en demeure que doit adresser le syndicat des copropriétaires, avant d’entamer une action en recouvrement des charges de copropriété impayées, du copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire débitrice sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’obtenir le paiement des charges échues et des provisions devenues immédiatement exigibles.
La difficulté portait sur la régularité de la mise en demeure préalable : celle-ci renvoyait à un solde global et à un relevé de compte, sans qu’il soit établi qu’elle distinguait précisément les provisions impayées ouvrant droit à l’accélération de l’exigibilité.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : le juge devait vérifier, d’une part, que la mise en demeure identifiait la nature et le montant des provisions impayées au titre du budget prévisionnel ou, selon le régime applicable, des travaux hors budget et, d’autre part, que le copropriétaire était demeuré défaillant pendant le délai légal suivant cette mise en demeure.
L’arrêt rappelle également que la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 est limitée au recouvrement des sommes qui entrent dans son champ ; elle ne permet pas d’y adjoindre une demande indemnitaire étrangère à ce texte, telle qu’une demande de remboursement de frais de déménagement.
L’arrêt confère une portée contentieuse concrète à l’exigence, déjà formulée par la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024, d’une mise en demeure suffisamment détaillée.
Une sommation visant indistinctement un « solde débiteur » ou des « charges impayées » est insuffisante si elle ne permet pas d’identifier la ou les provisions exigibles dont le non-paiement déclenche le mécanisme de l’article 19-2. La précision de la mise en demeure conditionne ainsi la recevabilité de l’action et l’efficacité du recouvrement accéléré.
En pratique, le syndic doit annexer ou intégrer un décompte lisible distinguant au minimum chaque appel concerné, son fondement (budget prévisionnel, travaux ou fonds de travaux, le cas échéant), sa date d’exigibilité et son montant, puis conserver la preuve de la réception de la mise en demeure et de l’absence de règlement à l’issue du délai légal. Pour le praticien, l’arrêt invite à isoler dans l’assignation les demandes relevant strictement de l’article 19-2 et à soumettre les demandes indemnitaires connexes à la voie procédurale appropriée.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 juin 2026, 24-19.950, Publié au bulletin