Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle que la démolition d’une construction constituant le domicile de ses propriétaires ne peut être ordonnée sans un contrôle concret de proportionnalité.
En l’espèce, la cour d’appel avait ordonné, sous astreinte, la démolition d’une maison édifiée en vertu de permis de construire ultérieurement annulés, à la demande des propriétaires du fonds voisin qui invoquaient des troubles anormaux de voisinage.
Pour justifier sa décision, la cour d’appel avait retenu qu’en matière extracontractuelle, la réparation en nature n’a pas à être proportionnée au coût qu’elle représente pour le responsable du dommage.
La Cour de cassation censure toutefois ce raisonnement, dès lors que les juges du fond n’avaient pas recherché si la démolition portait une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.
Le juge doit ainsi mettre en balance la gravité des troubles subis par le voisin avec les conséquences concrètes de la démolition sur les propriétaires et leur famille.
Il doit également examiner l’existence de mesures alternatives, telles que des travaux de mise en conformité, la suppression de certains ouvrages ou l’allocation de dommages et intérêts. La démolition demeure donc possible, mais elle doit être nécessaire, proportionnée et spécialement motivée.
La solution ne remet pas en cause le principe selon lequel le coût élevé d’une réparation ne suffit pas, en matière extracontractuelle, à écarter une réparation en nature lorsqu’un préjudice direct est établi.
La référence à ce régime, fondé sur les troubles anormaux de voisinage et désormais consacré par l’article 1253 du Code civil, permet seulement d’écarter une comparaison purement économique entre le coût de la démolition et le préjudice subi.
En pratique, cet arrêt interdit toute démolition automatique fondée sur la seule annulation du permis de construire ou sur le principe de réparation intégrale.
Les parties devront produire des éléments précis sur l’intensité des troubles, les solutions techniques envisageables et les conséquences familiales et résidentielles de la mesure.
La démolition ne pourra être prononcée qu’à l’issue de cette mise en balance entre le droit du voisin à obtenir réparation et le droit des propriétaires au respect de leur domicile.
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-10.224, F-D — Cassation partielle (Cour de cassation)
Troubles anormaux de voisinage – Démolition de la construction – Droit au respect du domicile – Contrôle de proportionnalité – Autres mesures de réparation