Lorsque des parties communes spéciales sont instaurées dans un règlement de copropriété, seuls les copropriétaires concernés ont le pouvoir prendre part au vote des décisions qui les concernent (cf. article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965).
La difficulté peut subvenir quand une décision concerne à la fois les parties privatives spéciales et les parties communes générales, qui relève de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires (cf. harmonie de l’immeuble, son aspect extérieur…).
Dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 février 2025 (n°23-18.586), un copropriétaire de lots de bureaux disposait de parties communes spéciales liés aux espaces verts et aux plantations situés au troisième étage, et contestait la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires, ayant autorisé un copropriétaire à percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs.
La cour d’appel avait rejeté sa demande d’annulation au motif que la résolution doit être votée par tous les copropriétaires dès lors que les travaux affectaient des parties communes générales et des parties communes spéciales.
Le copropriétaire « spécial » considérait que ces travaux auraient dû faire l’objet de deux votes : la décision doit être adoptée à la double majorité de l’ensemble des copropriétaires et des copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.
Il en résulte que lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.