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VENTE : présomption de connaissance du vice caché, même si la SCI a changé de gérant et d’associés depuis l’époque des travaux

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Une SCI réalise des travaux d’agrandissement d’une maison en 2004, et après avoir changé de gérant et d’associés, revend cette maison en 2017.

Mme [R], se plaignant des fuites affectant la maison, a assigné, après expertise, la SCI, en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.


La cour d’appel avait débouté l’acheteur de sa demande de garantie en considérant qu’aucun élément du rapport d’expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison, de sorte qu’elle était bien fondée à lui opposer la clause de non garantie.

L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux d’extension à l’origine des fuites affectant la maison, est présumé avoir connaissance du vice caché.

Au visa de l’article 1643 du code civil, la cour de cassation  rappelle que  le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. III, n° 101).

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en lui reprochant de ne pas avoir recherché, « si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice ».

En lumière : une SCI jouit de la personnalité morale de sorte que toute modification statutaire ultérieure, n’affecte en rien sa responsabilité. La SCI qui s’est comportée en constructeur, est présumée avoir connaissance du vice ; présomption irréfragable qui ne peut être renversée.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 octobre 2023, 32-15.536, Publié au bulletin

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