La résiliation d’un bail commercial en cas de procédure collective est très encadré !
Le bailleur ne peut agir en résiliation du bail pour non-paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective.
Il ne peut agir en vue de voir prononcer ou constater la résiliation, pour non paiement des loyers postérieurs, qu’après avoir respecté un délai de carence de 3 mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure.
Le cas rapporté par la Cour de cassation, dans son arrêt du 12 juin 2025 (n°23-22.076) est singulier.
Le bailleur avait saisi le juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail, pour des loyers postérieurs, passé le délai de carence après le jugement prononçant l’ouverture du redressement judiciaire avec un plan de redressement.
L’administrateur et le liquidateur avaient formé un pourvoi contre l’arrêt d’appel qui avait constaté la résiliation du bail, pour non paiement des loyers.
Cependant en cours de procédure, un nouveau jugement était intervenu pour prononcer la résolution du plan et prononcer la liquidation judiciaire du locataire.
Le pourvoi considérait qu’un nouveau délai de carence devait s’imposer empêchant la résiliation tandis que la Cour d’appel considérait que la résiliation pouvait être prononcée pour non-paiement des loyers, antérieur à la liquidation.
La Cour de cassation casse l’arrêt, aux motifs que contrairement à la conversion d’un redressement judiciaire, le jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire, constitue une nouvelle procédure ouvrant droit au délai de carence, faisant obstacle à la résiliation du bail, sauf si le bailleur a obtenu une décision prononçant la résiliation du bail ayant acquis force de chose jugée avant la nouvelle procédure.