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Engagement de la responsabilité du syndic malgré le quitus voté par l’assemblée 

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Un copropriétaire engage la responsabilité du syndic, en raison des préjudices subis, du fait des graves désordres de structure ayant donné lieu à un arrêté de péril imminent.

Le syndic contestait cette condamnation en faisant notamment valoir que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote.

Dans son arrêt du 29 février 2024 (n°22-24.558), la Cour de cassation rejette le pourvoi du syndic en rappelant que le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.


La cour d’appel a, dès lors, retenu, à bon droit, que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de Mme [K], copropriétaire.


Elle a, ensuite, relevé qu’en 2010, le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais qu’il n’avait alors pas sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure, qu’en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, avait préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble, et qu’il n’avait pas soumis à l’assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’avaient cependant été mis en œuvre qu’en 2018.

Elle a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, et a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 février 2024, 22-24.558, Publié au bulletin

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