Faits et procédure. Le 18 septembre 1991, une bailleresse a consenti un bail professionnel, pour six ans renouvelables, sur des locaux à usage d’habitation à un locataire ultérieurement placé en liquidation judiciaire puis décédé. Après la libération des lieux le 10 octobre 2018, le mandataire à la liquidation de la succession a, le 27 octobre 2022, assigné la bailleresse en nullité du bail et en indemnisation, en invoquant la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH). La bailleresse a opposé une fin de non‑recevoir tirée de la prescription, au cœur du litige.
Moyens du pourvoi. Le pourvoi soutenait, d’une part, qu’aux termes de l’article L. 631-7 CCH, sont nulles de plein droit, d’une nullité absolue, toutes conventions conclues en violation de ses dispositions d’ordre public, notamment le bail consenti sur des locaux affectés à l’habitation en vue d’un usage professionnel ou commercial sans autorisation administrative préalable de changement d’usage, et, d’autre part, que, selon l’article L. 631-7-1 du même code, l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil, de sorte qu’il en résulterait l’imprescriptibilité de l’action en nullité du bail fondée sur ces dispositions.
En jugeant au contraire que l’action en nullité du bail professionnel conclu sans autorisation administrative le 18 septembre 1991 sur des locaux affectés à l’habitation était soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et en la déclarant prescrite, la cour d’appel aurait, selon le pourvoi, violé les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 CCH, ensemble les articles 2224 et 2227 du code civil.
Solution. La Cour de cassation rejette le pourvoi, après avoir rappelé que l’article L. 631-7-1 CCH dispose notamment que « l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil » et que, selon ce dernier article, le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle en déduit que ces textes ne rendent pas imprescriptible l’action en nullité du bail, laquelle demeure soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Cass. 3e civ., 19 mars 2026 ; Pourvoi n° 25-10.979