En substance :
Une SCI propriétaire de plusieurs lots représentant plus de la moitié des parties communes, cède aux enfants du gérant, la nue-propriété des lots dont elle a conservé l’usufruit.
L’autre copropriétaire des autres lots l’assigne en annulation de résolutions d’une AG.
La cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir débouté ce copropriétaire de sa demande visant à voir réduire à la somme des voix des autres copropriétaires, aux motifs cette réduction ne s’applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains, et que ce n’est pas le cas lorsque les nus-propriétaires des lots en cause étaient différents, quand bien même ils avaient un mandataire commun chargé de les représenter .
La cour de cassation rejette également la demande d’annulation des résolutions pour abus de majorité aux motifs que les résolutions litigieuses, qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2023, 22-14.180, Inédit
En détail :
Propriétaire de plusieurs lots correspondant à une quote-part de plus de la moitié des parties communes de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, la SCI Gero a cédé à chacun des enfants de son gérant, la nue-propriété de certains de ses lots dont elle a conservé l’usufruit. La SCI Laucat, propriétaire des autres lots, les a donnés à bail à usage commercial à la société Excelle cuisines.
Le 6 novembre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n° 6, 7, 9 à 13 et 15, relatives à la dépose d’aménagements réalisés sans autorisation par la société Excelle cuisines, l’autorisation de travaux prévus par une locataire de la SCI Gero et la localisation de l’emplacement des poubelles sous les escaliers menant à l’étage occupé par la société Excelle cuisines.
La SCI Laucat, aux droits de laquelle est venue la SCI Caulincourt, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions.
1°) Sur la réduction des voix en cas de démembrement de propriété d’un lot
La SCI Caulincourt fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation des résolutions litigieuses et de la condamner, in solidum avec les sociétés Laucat et Excelle cuisines, à supprimer l’intégralité des aménagements réalisés, alors :
« 1°/ qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, la règle de la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’appliquer lorsqu’un copropriétaire est usufruitier de lots lui attribuant la majorité absolue des voix à l’assemblée générale ; qu’en retenant, pour écarter l’application de ces dispositions, que les quatre enfants de M. [U] [Y], gérant de la SCI Gero, étaient nus-propriétaires de lots différents, de sorte que les lots concernés n’étaient pas réunis entre les mêmes mains, quand la SCI Gero avait conservé l’usufruit de la totalité de ces lots, ce qui lui conférait la majorité absolue à l’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé
2°/ qu’en toute hypothèse, lorsque le mandataire commun désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 détient la majorité absolue des voix à l’assemblée générale, la règle de la réduction des voix prévue par l’article 22 doit s’appliquer ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires reconnaissait expressément que, comme le soutenait la SCI [Adresse 5], les quatre enfants de M. [U] [Y], nus-propriétaires, avaient donné mandat à la SCI Gero, usufruitier de l’ensemble de leurs lots, de les représenter à l’assemblée générale ; qu’en retenant, pour écarter la nullité des résolutions litigieuses, que les votes exprimés par les enfants de M. [U] [Y] en leur qualité de nus-propriétaires, chacun pour leur lot, avaient tous été comptabilisés, et qu’il était indifférent qu’une représentation par un mandataire commun soit imposée par l’article 23, quand le vote concernant les lots dont les enfants de M. [Y] étaient nus-propriétaires avait été exprimé par la SCI Gero, leur mandataire commun, détenant en tant qu’usufruitier la majorité absolue des voix à l’assemblée générale, de sorte que la règle de la réduction des voix prévu par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 devait s’appliquer, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Réponse de la Cour :
La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la réduction à la somme des voix des autres copropriétaires du nombre des voix d’un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié ne s’applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains.
Ayant relevé que les nus-propriétaires des lots en cause étaient différents
et justement retenu que la désignation de la SCI Gero comme mandataire commun chargé de les représenter était sans incidence sur les quotes-parts de parties communes, elle en a exactement déduit que leur nombre de voix n’avait pas à être réduit.
2°) Sur l’absence d’abus de majorité pour des résolutions visant au respect du règlement de copropriété et conformes au prérogatives de l’assemblée
La SCI Caulincourt fait le même grief à l’arrêt, alors « que l’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision de l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires ; qu’en se bornant à affirmer, pour décider que la preuve d’un abus de majorité lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2015 n’était pas rapportée, que les résolutions dont l’annulation était réclamée tendaient au respect du règlement de copropriété, sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, si ces résolutions n’avaient pas été prises dans le seul intérêt personnel de la SCI Gero, dont les locataires avaient réalisé des aménagements comparables à ceux de la société Excelle cuisines, sans qu’il leur soit demandé aucun retrait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du même code. »
Réponse de la Cour :
La cour d’appel a énoncé, à bon droit, qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Elle a souverainement retenu, d’abord, que les travaux effectués, sans autorisation, par la société Excelle cuisines portaient atteinte aux parties communes, ensuite, que l’autorisation donnée à une locataire de la SCI Gero de réaliser un bardage faisait suite à une demande conforme aux dispositions légales et qu’il n’était pas justifié par les SCI Laucat et Caulincourt qu’une demande d’autorisation similaire de leur part aurait essuyé un refus de l’assemblée générale et enfin, que le caractère vexatoire allégué par la SCI Laucat de l’emplacement des poubelles n’était pas démontré.
Ayant déduit que les résolutions litigieuses, qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre, la cour d’appel qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2023, 22-14.180, Inédit