Au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, la SCI Acanthe immobilier, propriétaire du lot n° 171 dans le bâtiment D et de toutes les parties communes spéciales de ce bâtiment, a voulu surélever celui‑ci pour créer de nouveaux lots.
Son projet, inscrit à l’ordre du jour, a été refusé en assemblée générale, conduisant la SCI à demander l’annulation des résolutions, tandis que le syndicat des copropriétaires a répliqué en sollicitant la remise des lieux en l’état antérieur aux travaux déjà commencés.
La cour d’appel a rejeté les demandes de la SCI et ordonné, sous astreinte, la cessation des travaux de surélévation et la remise en état du bâtiment D.
La SCI soutenait, au pourvoi, que le bâtiment D, affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire, lui conférait, sauf clause contraire, un droit propre de surélévation, le règlement étant silencieux sur ce point.
La Cour de cassation rappelle, sur le fondement des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 (rédaction issue de la loi du 24 mars 2014), que, dans le silence du règlement, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fût‑ce des parties communes spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.
Constatant que le bâtiment D comprenait des parties communes et que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales définies par le règlement, elle approuve la cour d’appel d’avoir réservé ce droit au syndicat.
Seul le syndicat pouvait donc céder le droit de surélévation et autoriser les travaux en assemblée générale.
L’arrêt consacre ainsi la nature fondamentalement collective du droit de surélever dès lors que le bâtiment comporte des parties communes, limitant les initiatives unilatérales des copropriétaires, même largement “dominants” sur un bâtiment.
Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, Pourvoi n° 24-15.059