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Le locataire ne peut prétendre que les infiltrations subies dans le local, constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, pour ne pas avoir à régler ses loyers, encore faut-il qu’il rapporte la preuve de l’impossibilité d’exploiter les lieux !
Cass. Civ. 3e ; 6 juill. 2023 : Pourvoi n° 22-15.923
Pour aller plus loin :
Le 1er mars 2002, la SCI du Pavillon de Flore a donné en location à Mme [Z] un local à usage commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Au motif de divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse l’a, le 16 août 2017, assignée en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Invoquant l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, la locataire a conclu au rejet des demandes dirigées contre elle et a reconventionnellement sollicité l’autorisation de procéder à la consignation des loyers.
La bailleresse fait grief à l’arrêt de dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail, de la débouter de ses prétentions tendant à voir ordonner l’expulsion de la locataire et fixer l’indemnité d’occupation et d’ordonner la consignation du montant des loyers, alors que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués.
Le pourvoi reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le manquement du bailleur à ses obligations rendait impossible la jouissance des lieux, en se contentant de considérer qu’il existe des infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, qu’il a laissé perdurer des désordres sans demander de travaux à la copropriété, qu’il refuse de laisser réaliser des travaux par la copropriété, et qu’il a manqué à une obligation essentielle du bail de procéder aux réparations exigées par l’état des lieux et de garantir la jouissance d’un local conforme à celui loué, et d’avoir décidé que Mme [Z] était fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à retenir les loyers.
Au visa des articles 1184 (alors applicable) et 1719 du code civil, la cour de cassation casse l’arrêt ayant rejeté les demandes de la bailleresse et ordonner la consignation des loyers, en considérant que le preneur était fondé à soulever l’exception d’inexécution, justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.