📢 Qui peut contester l’action du syndic de copropriété en justice ? ⚖️

La question de la recevabilité des actions en justice intentées par les syndics de copropriété « était » un sujet clé en droit immobilier. La réforme de 2019 avait permis de purger le contentieux. Cependant, une décision récente du Conseil d’État (CE 9 avr. 2025, n° 492236) nous donne l’occasion de revenir sur ce que prévoit la loi en la matière.

Le rôle crucial de l’autorisation de l’assemblée générale 🤝

Pour intenter une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires, le syndic doit impérativement obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) (articles 15 et 18 de la loi de 1965 et article 55 du décret de 1967).

Cependant, certaines situations spécifiques (recouvrement de créances 💰, mesures conservatoires, actions en défense 🛡️, etc.) dérogent à cette exigence pour faciliter la gestion et la réactivité du syndic. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte de ses actions lors de la prochaine AG. 📝

L’apport fondamental de la réforme de 2019 💡

Avant la réforme de 2019, le défaut d’autorisation du syndic était considéré comme une irrégularité de fond, pouvant être soulevée par n’importe quelle partie adverse pour invalider la procédure. Cette situation créait souvent des « fins de non-recevoir » utilisées par les tiers (constructeurs, assureurs) pour retarder ⏳, voire faire échouer les actions du syndicat, même si l’absence d’autorisation relevait d’un simple vice de forme ou d’un oubli.

L’article 55 du décret de 1967 (décret du 27 juin 2019) a été modifié de sorte que : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. » 🎯

La décision du Conseil d’État : une application concrète ✅

Dans l’affaire qui a mené à la décision du 9 avril 2025, un syndicat de copropriétaires contestait un permis de construire. Le tribunal administratif avait jugé l’action irrecevable en soulevant d’office le défaut d’autorisation du syndic par l’AG.

Le Conseil d’État a cassé cette décision, estimant que le tribunal avait commis une erreur de droit. En effet, puisque la contestation portait sur un arrêté de 2022 (donc après l’entrée en vigueur de la réforme), seuls les copropriétaires auraient pu soulever ce moyen. Un juge ou un tiers à la copropriété n’a plus cette faculté. 🚫

Reste que le défaut d’autorisation du syndic pourrait engager sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires… 🤔