En substance :
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Cass. 3e civ., 10 avr. 2025 ; Pourvoi n° 23-14.974
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Le locataire de locaux à usage de bureaux réclamait l’indemnisation des préjudices subis, nés d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
La cour d’appel avait rejeté sa demande, et dit que l’appel en garantie de la bailleresse à l’encontre de son assureur était sans objet, considérant que la clause selon laquelle « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation », privait la société DoubleTrade « de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ».
Le locataire faisait grief d’avoir statué ainsi alors que bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’aucune clause du contrat ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance, laquelle s’impose tout au long de l’exécution du bail.
Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la Cour de cassation casse l’arrêt aux motifs qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Pour rejeter les demandes indemnitaires de la locataire, l’arrêt retient que la clause du bail par laquelle la locataire a renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu’en soit l’origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués, prive celle-ci de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris celle au titre de l’indemnisation du surcoût du loyer.
En statuant ainsi, alors qu’elle était saisie de demandes indemnitaires fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé le texte susvisé.