03/07/2018 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

VENTE : nullité de la vente d’un bien non louable et conséquences en terme de restitution

Par acte authentique dressé le 14 avril 2010 par M. Z..., notaire, M. et Mme C... ont vendu à une SCI un appartement d'une superficie de 13,49 mètres carrés, alors loué à un tiers. Par lettre recommandée avec AR du 29 octobre 2010, le service communal d'hygiène et de santé a informé la SCI qu'à la suite de sa visite des lieux, il avait été constaté que la pièce principale était d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés, ce qui était contraire à la réglementation en vigueur, et lui a enjoint de faire cesser sans délai toute occupation de ce local.

Ayant été mise en demeure par arrêté préfectoral du 25 mai 2011 de faire cesser l'occupation des lieux en tant qu'habitation, la SCI a assigné M. et Mme C..., le notaire, la société Sergic, agent immobilier, et la Caisse de crédit mutuel de Ronchin en annulation de la vente et du prêt, en remboursement de la commission versée à l'agence immobilière et en paiement de diverses sommes.

1°) L’impossibilité de louer le bien vendu constitue une erreur excusable pour une SCI non professionnelle de l’immobilier, entrainant l’annulation de la vente

La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs :

« qu'ayant souverainement relevé qu'il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, qu‘il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement, qu'elle n'avait pas la qualité de professionnel de l'immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, a pu en déduire que le consentement de la SCI avait été vicié et que la vente devait-être annulée »

2°) Le vendeur est tenu de rembourser les sommes versées par l’acheteur, tandis que ce dernier n’a pas à lui rembourser les loyers perçus, son erreur étant excusable

M. et Mme C... font grief à l'arrêt de les condamner à payer le montant de la taxe foncière, des cotisations d'assurances et des charges de copropriété et que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à les garantir.

La cour de cassation approuve la cour d’appel en considérant qu'ayant prononcé l'annulation de la vente, elle « en a exactement déduit que M. et Mme C... devaient être condamnés à rembourser les sommes versées par la SCI et qu'ils ne pouvaient obtenir la restitution des loyers perçus par celle-ci dès lors que son erreur était excusable et qu'elle n'était pas de mauvaise foi ».

3°) La restitution du prix n’est pas un préjudice indemnisable, auquel pourraient être tenu le notaire et l’agent immobilier fautifs

La cour d’appel a condamné in solidum la SCP notariale et la société Sergic à garantir M. et Mme C... de leur condamnation à rembourser le prix de vente à la SCI, aux motifs « que la gravité des manquements du notaire et de l'agent immobilier à leur obligation de conseil, sans lesquels la SCI ne se serait pas portée acquéreur du logement, les oblige à réparer son préjudice et à garantir les vendeurs de l'ensemble des condamnations mises à leur charge ».

Au visa de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, la cour de cassation casse l’arrêt aux motifs « qu'en cas d'annulation de la vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable ».


Cass. Civ. 3e, 3 mai 2018 ; N° de pourvoi: 17-11132 17-14090