02/05/2018 
Actualité Juridique par Me Emmanuel Rubi

BAIL : responsabilité du bailleur pour les troubles de jouissance subis par son preneur, sauf cas de force majeure

M. X..., preneur à bail d'un logement appartenant à un Office public de l'habitat, l'a assigné en condamnation à remédier aux troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l'immeuble et à réparer son préjudice.

La cour d’appel rejette cette demande, considérant que « le défaut de jouissance paisible des lieux est caractérisé par des nuisances sonores nocturnes et des violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui donné à bail à M. X... et retient que, le bailleur ayant adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences apparaissent adaptées et suffisantes, sans qu'il puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ».

Au visa de l'article 1719, 3° du code civil, la cour de cassation relève que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ».

La cour de cassation casse l’arrêt aux motifs « que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure ».

Cass. Civ. 3, 8 mars 2018 ; N° de pourvoi : 17-12536